전세사기 예방｜계약 전 등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 완전정리

 

금융·대출 심화 가이드 24편

전세사기 예방,
계약 전 등기부등본 보는 법

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 이 서류에는 집의 주소와 면적, 현재 소유자, 근저당권과 압류·신탁 등 권리관계가 담깁니다. 전세계약에서는 계약 직전 한 번, 잔금 직전 한 번, 최소 두 번 확인하는 것이 기본입니다.

3초 핵심 정리
표제부 = 내가 계약할 정확한 집이 맞는지
갑구 = 지금 계약하는 사람이 진짜 소유자인지
을구 = 이 집에 빚과 선순위 권리가 얼마나 있는지

목차

1. 등기부등본은 어디서 발급하나
2. 표제부: 주소·면적·대지권 확인
3. 갑구: 소유자·압류·신탁 확인
4. 을구: 근저당·채권최고액 확인
5. 계약 전·잔금일 체크리스트
6. FAQ

1. 등기부등본은 어디서 발급하나

등기사항전부증명서는 임대인만 볼 수 있는 서류가 아닙니다. 누구나 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급할 수 있습니다. 계약 전에는 ‘현재 유효사항’만 보지 말고 말소사항 포함 형태도 함께 확인하면 과거 권리 변동의 흐름을 살필 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 바로가기

2. 표제부: “이 집이 맞는가”부터 확인

표제부에는 부동산의 소재지, 건물 명칭·번호, 구조, 면적, 대지권 관련 정보가 있습니다. 가장 먼저 계약서의 주소와 등기부 주소가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.

표제부 체크포인트

• 계약서의 동·호수와 등기부의 동·호수가 일치하는가
• 건축물 용도가 주거용인가
• 임차하려는 전유부분의 면적이 맞는가
• 대지권이 표시돼 있는가
• ‘별도등기 있음’ 문구가 있는가

아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 건물과 토지 관계를 하나의 등기기록에서 확인할 수 있는 경우가 많습니다. 반면 다가구·단독주택 등은 건물등기부와 토지등기부를 함께 확인해야 합니다. 건물등기부가 깨끗해도 토지등기부에 복잡한 권리가 설정돼 있을 수 있습니다.

3. 갑구: “누가 주인인가”를 확인

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 가장 아래쪽의 현재 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 확인하세요. 계약서 속 임대인 성명과 주민등록번호 일부, 신분증, 등기부의 소유자 정보가 서로 맞아야 합니다.

갑구에서 특히 경계할 항목
압류 · 가압류 · 가처분 · 강제경매개시결정 · 임차권등기 · 신탁등기

특히 신탁등기가 있다면 주의가 필요합니다. 등기부상 소유자로 보이는 사람과 실제 임대 권한을 가진 주체가 다를 수 있기 때문입니다. 신탁원부와 신탁회사의 동의 여부 등 계약 권한을 반드시 확인해야 합니다.

4. 을구: “이 집에 빚이 얼마나 있나”를 확인

을구는 소유권 외 권리가 표시되는 부분입니다. 대표적으로 근저당권, 전세권, 지상권 등이 나옵니다. 을구가 비어 있다면 등기된 소유권 외 권리가 없다는 뜻이지만, 그것만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

근저당권은 ‘채권최고액’을 봐야 합니다

근저당권에는 채권최고액이 적혀 있습니다. 이는 실제 대출 원금과 정확히 같지 않으며, 통상 실제 빌린 돈보다 넓게 설정될 수 있습니다. 따라서 채권최고액 + 내 전세보증금을 집값과 비교해, 경매가 됐을 때 보증금 회수 가능성을 보수적으로 따져야 합니다.

을구 체크포인트

• 근저당권이 있는가
• 채권최고액은 얼마인가
• 근저당권자가 은행인지 개인인지
• 전세권·임차권이 이미 설정돼 있는가
• 계약일부터 잔금일까지 새 권리가 추가됐는가

5. 계약 전·잔금일 체크리스트

시점	확인할 서류·항목	핵심 질문
계약 직전	등기부, 신분증, 시세, 반환보증 가능성	계약 상대방이 진짜 소유자인가?
계약서 작성	특약, 권리변동 금지, 대출·보증 불가 시 해제	잔금 전 변동이 생기면 어떻게 되는가?
잔금 직전	등기부 재발급, 계좌명의, 입주 일정	새 근저당·압류가 생기지 않았는가?
입주 직후	전입신고, 확정일자, 반환보증 신청	보증금 보호 절차를 마쳤는가?

가장 중요한 한 문장
등기부등본은 계약서 작성 때 한 번 보는 서류가 아니라, 잔금 지급 직전 다시 보는 서류입니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 을구가 비어 있으면 무조건 안전한가요?

등기된 근저당권 등이 없다는 의미일 뿐입니다. 갑구의 압류·신탁·경매 여부, 선순위 임차보증금, 시세, 반환보증 가능성도 함께 확인해야 합니다.

Q2. 다가구주택은 왜 토지등기부도 봐야 하나요?

집합건물이 아닌 경우 건물과 토지의 권리관계가 분리될 수 있습니다. 토지에 설정된 권리도 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

Q3. 계약 상대방이 소유자가 아니라면 계약할 수 없나요?

대리계약은 가능할 수 있지만, 위임장·인감증명서·대리인의 신분과 권한을 철저히 확인해야 합니다. 신탁부동산은 별도의 계약 권한 확인이 중요합니다.

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