2026. 9. 14. 17:49ㆍ세널리 라이프/생활문화건강
전세 계약 실전 가이드
전세 계약 전 체납·선순위 권리까지 확인하는 법
안심전세앱 새 기능 활용법
등기부가 깨끗해 보여도 계약을 서두르면 안 된다. 보증금보다 먼저 나갈 수 있는 선순위 권리, 임대인의 체납·보증사고 이력, 시세 대비 보증금까지 같은 날 함께 확인해야 한다.
등기부가 깨끗해도 계약을 멈춰야 할 이유
전세 계약의 위험은 한 장의 서류에 모두 적히지 않는다. 다가구주택의 선순위 보증금, 임대인의 세금 체납, 보증사고 이력은 보증금을 돌려받는 순서와 가능성에 영향을 줄 수 있다. 특히 다가구는 같은 건물의 다른 임차인 보증금이 선순위가 될 수 있어 개별 호수 등기만으로 판단하기 어렵다.
정부는 2026년 9월부터 안심전세앱에 ‘전세 계약 위험진단 서비스’를 도입해 시세, 선순위 보증금·근저당권·최우선변제금과 임대인의 체납·연체·보증 관련 정보를 종합적으로 보여주는 방향을 안내했다. 정책브리핑 안내 보기
안심전세앱에서 반드시 볼 5가지
| 확인 항목 | 체크 포인트 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 시세와 전세가율 | 내 보증금이 주변 시세와 비교해 과도하지 않은지 | 비슷한 면적·연식·층의 거래와 함께 비교 |
| 선순위 보증금 | 내 보증금보다 먼저 배당받을 임차 보증금이 있는지 | 다가구는 선순위 규모가 확인될 때까지 계약 보류 |
| 근저당·권리관계 | 담보대출 등 선순위 채권이 보증금을 침해할지 | 말소 조건·잔금 지급 순서를 특약으로 명시 |
| 임대인 체납·연체 정보 | 국세·지방세 체납 등 임대인 위험신호 | 열람 범위·동의 절차를 확인하고 계약서에 반영 |
| 보증사고·보증 가입 정보 | 과거 사고 이력과 보증 가입 가능성 | 보증기관에서 가입 가능 여부를 별도 확인 |
앱에서 제공되는 정보 범위·표시 기준, 임대인 동의가 필요한 열람 절차는 서비스 화면과 공식 안내를 계약일 기준으로 다시 확인하세요.
이런 위험 신호가 나오면 어떻게 할까
- 시세 대비 보증금이 높다: 보증금을 낮추거나 월세 전환 조건을 다시 협의한 뒤 위험진단을 재확인한다.
- 선순위 보증금·근저당이 크다: ‘나중에 말소’라는 구두 약속만으로 진행하지 말고, 말소 완료와 잔금 지급의 순서를 계약서에 적는다.
- 체납·연체 정보가 보인다: 임대인 설명, 세금 열람 가능 범위, 보증 가입 가능 여부를 확인하기 전 계약금부터 보내지 않는다.
- 보증 가입이 어렵다: 이유를 문서로 확인하고, 보증금·주택·임대인 조건을 바꿀 수 없다면 다른 매물을 검토한다.
- 계약을 재촉한다: ‘오늘만 가능한 조건’은 권리 확인을 생략할 이유가 될 수 없다. 검토 시간을 계약 조건에 포함한다.
계약 당일 30분 점검 순서
- 주소·호수 대조: 앱에 입력한 주택과 계약서의 동·호수, 건물 유형이 같은지 확인한다.
- 앱 위험진단 확인: 시세, 선순위 권리, 임대인 위험 신호를 캡처해 둔다.
- 등기부 재발급: 계약 직전 다시 발급해 소유자와 새로운 권리 설정을 확인한다.
- 보증 가입 가능 여부 확인: HUG 등 보증기관 기준을 별도로 확인한다.
- 특약·잔금 순서 확정: 근저당 말소, 권리변동 금지, 보증 불가 시 계약 해제 같은 조건을 구체적으로 적는다.
- 전입·확정일자 일정 기록: 입주일에 맞춰 전입신고와 확정일자를 놓치지 않도록 일정을 잡는다.
안심전세앱은 정보를 한 화면에 모아주는 출발점이다. 최종 판단은 앱 결과, 최신 등기부, 계약서 특약, 보증기관 확인을 서로 맞춰 본 뒤 내리는 것이 안전하다.
안심전세앱 FAQ
Q. 앱에서 ‘안전’으로 나오면 계약해도 되나요?
아니다. 앱 결과는 중요한 판단 자료지만 계약 안전을 보장하지 않는다. 계약 직전 등기부, 임대인 정보, 보증 가입 가능 여부와 계약서 특약을 함께 확인한다.
Q. 다가구주택은 왜 더 신중해야 하나요?
여러 세대 보증금이 같은 건물에 얽혀 있어 선순위 임차보증금 총액이 핵심이다. 다른 세대의 선순위 보증금 정보와 내 보증금의 회수 가능성을 따로 확인해야 한다.
Q. 임대인이 체납정보 열람을 꺼리면요?
정보 확인이 필요한 이유를 설명하고, 열람 절차와 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인한다. 핵심 위험 정보가 해결되지 않으면 계약을 서두르지 않는다.
Q. 앱과 등기부 중 무엇을 우선해야 하나요?
둘 중 하나를 고르는 문제가 아니다. 앱은 종합 위험을 빠르게 파악하고, 등기부는 계약 직전 현재 권리상태를 확인하는 데 각각 필요하다.
계약 전 마지막 판단 기준
전세 계약에서 가장 값비싼 실수는 ‘확인은 나중에’라는 판단이다. 시세보다 높은 보증금, 큰 선순위 권리, 확인되지 않은 체납·보증 정보 가운데 하나라도 남아 있다면 계약금 송금 전에 멈추는 편이 낫다.
안심전세앱의 변화는 ‘정보를 더 많이 보여주는 것’보다, 계약 전에 위험 신호를 함께 보게 한다는 데 의미가 있습니다. 앱 결과를 출발점으로 삼고, 계약 당일 권리관계와 특약까지 끝까지 확인하세요.
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