보유세 강화 논쟁, 집값 억제인가 부동산 정상화인가

 

세널리 집중분석 · 2026.07.15

보유세 강화 논쟁,
집값 억제인가 부동산 정상화인가

세금의 크기보다 중요한 것은 과세의 방향이다. 자산 불평등 통계와 OECD 비교를 통해 보유세·거래세 개편의 조건을 따져본다.

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한 줄 결론. 보유세 강화는 집값을 단번에 떨어뜨리는 처방이 아니다. 그러나 거래 때의 세 부담은 낮추고, 초고가·다주택·비거주 보유의 비용은 높이며, 실거주 고령층은 보호하는 방식으로 설계한다면 주택을 투자상품에서 주거공간으로 되돌리는 ‘정상화’의 핵심 도구가 될 수 있다.

46.1%순자산 상위 10%의 전체 가구 순자산 점유율

0.6252025년 순자산 지니계수
전년보다 0.014 상승

29.4%한국 부동산 세수 중 보유세 비중
OECD 평균은 56.0%

핵심 자료 바로가기
가계금융복지조사 한국부동산원 통계 OECD 주택과세 보고서

목차

1. 왜 다시 보유세인가
2. 숫자가 말하는 자산 불평등
3. OECD 비교: 핵심은 ‘보유세 대 거래세’의 조합
4. 찬반 논쟁, 각각 무엇이 맞고 무엇이 부족한가
5. 정상화를 위한 5가지 설계 원칙

결론: 세금이 아니라 시장의 규칙을 바꾸는 일

1. 왜 다시 보유세인가

보유세 논쟁이 다시 열린 직접적 계기는 주택시장 불안과 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이다. 한국부동산원에 따르면 2026년 6월 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 0.40%, 전세가격은 0.49% 올랐다. 같은 달 아파트 매매거래는 5만1,585건이었다. 전국 평균만으로 시장을 단정할 수는 없지만, 핵심 지역의 가격 기대가 다시 살아나는 국면에서 세제는 대출·공급 정책과 함께 시장 신호를 만드는 수단이 된다.

정부가 검토하는 방향은 아직 최종안이 아니다. 다만 7월 말 세제개편안 발표를 앞두고, 보유세와 거래세의 균형을 함께 손질하고 실거주 중심 시장을 유도하겠다는 방침이 공개적으로 언급됐다. 따라서 지금의 쟁점은 ‘종부세를 얼마 올릴 것인가’에만 있지 않다. 취득·보유·양도라는 세 단계 가운데 어디에 부담을 둘 것인지, 그리고 그 부담이 누구에게 돌아갈지를 결정하는 과세체계 전반의 문제다.

집을 사고파는 순간에 무거운 세금을 물리고, 오래 보유하는 동안의 부담은 상대적으로 가볍게 두면 ‘잠김 효과’가 생긴다. 이사·다운사이징·주택 교체는 어려워지고, 자산가격 상승을 기다리는 보유는 유리해진다.

2. 숫자가 말하는 자산 불평등: 보유세 논쟁의 출발점

보유세는 단순한 주택정책이 아니라 자산 분배정책이기도 하다. 국가데이터처·금융감독원·한국은행의 2025년 가계금융복지조사에 따르면, 2025년 3월 말 가구 평균 자산은 5억6,678만원, 평균 순자산은 4억7,144만원이다. 그러나 평균은 분포를 가린다. 전체 가구의 57.0%는 순자산 3억원 미만인 반면, 순자산 10억원 이상 가구는 11.8%다.

75.8%가구 평균 자산에서 실물자산이 차지하는 비중

66.7%부동산 보유 가구 비율

46.1%순자산 상위 10%의 전체 자산 점유율

57.0%순자산 3억원 미만 가구 비율

더 중요한 것은 격차의 방향이다. 순자산 지니계수는 0.625로 전년 0.612보다 0.014 올랐다. 자산 상위 10%의 점유율도 1.6%포인트 상승했다. 소득 1분위의 순자산은 전년보다 4.9% 줄어든 반면, 2분위 이상은 증가했다. 39세 이하 가구주의 자산은 0.3% 감소했고, 그 이상 연령대는 모두 늘었다. 주택가격 상승이 누구에게나 같은 자산 증가를 의미하지 않는다는 뜻이다.

물론 자산 불평등의 모든 원인을 보유세에서 찾을 수는 없다. 임금, 금융자산 수익률, 상속·증여, 지역 격차, 공급 부족이 서로 얽혀 있다. 다만 가계 자산의 4분의 3 이상이 실물자산이고 그 중심에 부동산이 있는 구조에서, 부동산 보유에 대한 세 부담을 어떻게 설계하느냐는 불평등의 속도와 세대 간 출발선을 좌우한다.

자료: 2025년 가계금융복지조사. 자산·부채·가구특성은 2025년 3월 말 기준, 소득은 2024년 연간 기준이다. 실물자산은 시장가격으로 작성됐다.

3. OECD 비교: 보유세를 올리라는 말의 정확한 뜻

‘OECD는 보유세가 높다’는 설명만으로는 충분하지 않다. 비교의 핵심은 보유세만이 아니라 거래세와 양도소득세까지 합친 구조다. OECD는 정기적 부동산 보유세를 시장가치에 가깝게, 그리고 주기적으로 갱신된 과세표준에 부과하면서 주택 거래세를 낮추는 조합이 시장 효율성과 수직·수평 형평성을 높일 수 있다고 권고한다.

비교 항목	한국의 과제	OECD가 제시한 방향
보유세 비중	부동산 관련 세수에서 보유세 비중이 29.4%로 OECD 평균 56.0%보다 낮다는 지적이 제기된다.	정기적 보유세의 역할을 강화하되, 과세표준은 주기적으로 갱신한다.
거래세	취득·이동 비용이 커 주거 이동과 주택 교체를 제약할 수 있다.	주택 거래세 의존도를 낮춰 이동성 저해를 완화한다.
고가 1주택 양도차익	장기 보유·거주 공제가 고가 주택에 큰 혜택으로 작동할 수 있다.	주된 거주지의 양도차익 비과세·공제를 상한으로 관리해 누진성을 보완한다.
취약계층 보호	자산은 있으나 소득이 낮은 고령 실거주자의 현금 납부 부담이 쟁점이다.	점진적 시행과 세금·이전지출의 보완으로 충격을 완화한다.

여기서 ‘보유세 강화’는 모든 주택 소유자에게 같은 비율로 더 걷자는 뜻이 아니다. 오래된 평가액을 방치해 고가 자산의 부담이 상대적으로 낮아지는 문제를 줄이고, 거래를 가로막는 세 부담을 보유 단계로 일부 옮기자는 제안이다. OECD도 조세가 주택가격 부담을 완화하는 데 기여할 수 있지만, 공급 확대와 기존 주택의 효율적 이용을 위한 비조세 정책이 함께 작동해야 한다고 분명히 적시한다.

4. 찬반 논쟁: 각각 무엇이 맞고 무엇이 부족한가

찬성론이 맞는 지점: 보유 비용이 너무 낮으면 투기 기대가 남는다

주택을 여러 채 또는 비거주 목적으로 보유할 때 매년 부담해야 할 비용이 낮고, 가격 상승에 따른 이익은 크게 기대할 수 있다면 시장은 보유를 선호한다. 특히 공급이 제한된 핵심 지역에서는 대출 규제만으로 현금성 자산의 매수세를 제어하기 어렵다. 보유세는 가격을 직접 통제하는 도구라기보다, ‘계속 들고 있으면 이익’이라는 일방적 기대를 약화시키는 장치다.

반대론이 맞는 지점: 자산가치와 납세 능력은 다르다

주택가격이 올라갔다고 해서 모든 소유자의 소득이 늘어나는 것은 아니다. 은퇴 뒤 현금소득이 줄어든 고령 1주택자는 세 부담을 연 단위로 감당하기 어려울 수 있다. 최근 종부세 결정세액 가운데 60세 이상 납세자의 비중이 높은 것으로 집계되는 이유도 여기에 있다. 보유세 개편이 실거주자의 퇴거나 무리한 매각을 유도한다면 주거 안정이라는 목표와 충돌한다.

양쪽 모두 놓치기 쉬운 지점: 세금만으로 집값을 해결할 수는 없다

세제는 공급 부족을 즉시 해소하지 못하고, 지역별 가격 격차도 단독으로 고치지 못한다. 임대차 시장으로의 전가 가능성 역시 제도 설계와 시장 여건에 따라 달라진다. 따라서 보유세 논쟁은 공급 확대, 도심 유휴부지 활용, 공공임대·장기전세, 금융 규제, 상속·증여 과세와 분리할 수 없다. 보유세는 정책 패키지의 한 축이지, 모든 문제를 떠맡는 만능 처방이 아니다.

독자의 체크포인트
“세금을 올리느냐”보다 “거래세는 함께 내리느냐”, “실거주 고령자 보호 장치는 있는가”, “세수는 주거 안정에 쓰이는가”를 함께 확인해야 한다.
국세청 종합부동산세 안내 OECD 재산과세 지표

5. 집값 억제가 아닌 정상화를 위한 5가지 설계 원칙

원칙	구체적 설계	기대 효과
① 표적 과세	다주택·비거주·초고가 주택과 장기 유휴 토지에 누진성을 집중한다.	실수요자와 투기·자산 축적 목적 보유를 구분한다.
② 거래세 연계 인하	보유세 조정과 취득·거래 단계 부담 완화를 패키지로 묶는다.	주거 이동·다운사이징·주택 교체의 잠김 효과를 줄인다.
③ 납세유예 선택권	소득 기준을 충족한 고령 실거주 1주택자는 매각·상속 시 정산을 선택하게 한다.	‘집은 있지만 현금이 없는’ 계층을 보호한다.
④ 예측 가능한 속도	공시가격·공정시장가액비율·세부담 상한의 변화를 단계적으로 사전 공표한다.	급격한 세 부담과 시장 충격을 피한다.
⑤ 세수의 사회적 환류	청년 주거, 지역 인프라, 공공임대·주거급여 재원과 연계해 사용처를 공개한다.	과세의 정당성과 세대 간 수용성을 높인다.

첫째, 1주택이냐 다주택이냐만으로 끝내면 안 된다. 실제 거주 여부, 보유 기간, 주택 가치, 가구의 소득과 연령을 함께 봐야 한다. 둘째, 고령자 보호는 일괄 감면보다 납부유예와 상속·매각 시 정산 같은 선택권이 더 정교할 수 있다. 주거를 유지할 권리와 자산 증가에 대한 과세를 동시에 지킬 수 있기 때문이다.

셋째, 과세표준을 현실에 맞게 갱신하되 속도는 예측 가능해야 한다. 조세의 충격이 공시가격 급변과 결합하면 정책 신뢰가 무너진다. 넷째, 거래세 인하는 부수 조치가 아니라 필수 조건이다. 보유세만 높이면 ‘세금은 늘고 집은 더 팔기 어려운’ 모순이 생길 수 있다. 마지막으로 세수의 쓰임을 분명히 해야 한다. 부동산에서 발생한 공공재원 일부가 주거 취약계층과 지역 주거환경으로 돌아갈 때 과세는 증세를 넘어 사회적 계약이 된다.

6. 결론: 세금이 아니라 시장의 규칙을 바꾸는 일

보유세 강화는 집값을 즉시 누르는 단기 처방으로 제시될 때 가장 큰 반발을 부른다. 그러나 거래세를 낮추고, 비거주·다주택·초고가 자산의 보유 비용은 현실화하며, 고령 실거주자는 납세 능력에 맞게 보호하는 개편이라면 이야기가 달라진다. 이는 ‘집을 가진 사람에게 벌을 주는 세금’이 아니라, 주택의 이용보다 보유 자체가 더 유리했던 시장 규칙을 고치는 작업이다.

자산 상위 10%가 전체 순자산의 46.1%를 점유하고 순자산 지니계수가 0.625까지 올라간 현실에서, 부동산 과세를 논외로 둔 불평등 해법은 설득력이 약하다. 반대로 고령 1주택자의 현금흐름 문제를 외면한 일률적 증세도 정당성을 얻기 어렵다. 정답은 둘 가운데 하나가 아니라, 실수요자의 주거 안정과 과도한 자산 집중 완화를 동시에 겨냥하는 정교한 조합에 있다.

보유세 개편의 성패는 얼마를 더 걷느냐가 아니라, 집을 ‘살기 위한 공간’으로 되돌리는 데 얼마나 기여하느냐로 평가해야 한다.

FAQ

보유세를 올리면 집값은 반드시 떨어지나?

반드시 그렇지는 않다. 금리, 공급, 대출, 지역 수요가 함께 작동한다. 보유세는 가격을 직접 통제하기보다 투기적 보유의 기대수익을 낮추고 시장의 보유·거래 선택을 바꾸는 수단이다.

보유세와 종합부동산세는 같은 말인가?

보유세는 재산세와 종합부동산세 등 보유 단계의 세금을 넓게 부르는 말이다. 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택·토지 보유에 부과되는 국세다.

고령 1주택자는 어떻게 보호할 수 있나?

연령·소득·실거주 요건을 결합한 공제, 세부담 상한, 납부유예와 매각·상속 시 정산 제도 등을 조합할 수 있다. 핵심은 자산가치와 연간 현금 납세 능력을 구분하는 것이다.

왜 거래세 완화가 함께 거론되나?

취득·매각 때의 세금이 높으면 주택 이동이 줄고 기존 주택에 머무르는 유인이 커진다. OECD는 정기적 보유세의 역할을 강화하는 경우 거래세 인하를 함께 검토해야 한다고 제안한다.

자료·공식 링크

• 국가데이터처·금융감독원·한국은행｜2025년 가계금융복지조사 결과
• 한국부동산원 R-ONE｜전국 주택가격·거래 통계
• OECD｜Housing Taxation in OECD Countries
• OECD｜Tax on Property Indicator
• 국세청 국세통계포털 TASIS

작성 기준: 2026년 7월 15일. 정부의 세제개편안은 발표 전 단계이므로, 본문은 공개 발언·공식 통계·국제기구 권고를 바탕으로 한 분석이다. 최종 세율·공제·과세기준은 정부 발표문을 기준으로 재확인해야 한다.

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