전세 만기 3개월 전, 보증금 돌려받기 위해 지금 보내야 할 문자·내용증명
전세보증금 반환은 만기일에 갑자기 요구해서 해결되는 일이 아니다. 계약 종료 의사를 제때 알리고, 상대방에게 도달했다는 기록을 남기며, 반환일과 계좌·이사 일정을 구체화해야 한다. 특히 주택임대차보호법상 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있으므로, 만기 3개월 전부터 준비하는 편이 안전하다.
1. 왜 ‘만기 3개월 전’부터 움직여야 하나
3개월 전은 법이 정한 최종 통지 시한이 아니라 분쟁을 피하기 위한 실무상 출발점이다. 이때 계약 종료 의사를 먼저 알리면 임대인이 새 임차인을 구하거나 자금을 마련할 시간을 확보할 수 있고, 임차인은 답변 여부에 따라 다음 조치를 준비할 수 있다.
중요한 법적 기준은 만기 2개월 전이다. 임차인이 그때까지 계약을 끝내겠다는 뜻을 상대방에게 도달시키지 못하면 계약이 묵시적으로 갱신될 가능성이 있다. 따라서 3개월 전에 1차 문자를 보내고, 답변이 없거나 반환 계획이 불명확하면 2개월 전이 지나기 전에 내용증명으로 통지를 보강하는 방식이 안전하다.
2. 그대로 복사해 보내는 문자 3종
① 만기 3개월 전: 계약 종료와 반환 요청
안녕하세요, 임대인 ○○○님.
○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○동 ○호 임차인 ○○○입니다.
현재 전세계약은 20○○년 ○월 ○일 만료 예정이며, 저는 계약을 갱신하지 않고 만료일에 종료하고자 합니다.
따라서 계약 만료일에 전세보증금 ○○○원을 반환해 주시기 바랍니다.
보증금 반환 계획과 일정을 ○월 ○일까지 회신해 주시면 이사 및 주택 인도 일정을 협의하겠습니다.
본 문자는 임대차계약 갱신 거절 및 계약 종료 의사를 명확히 통지하기 위해 보냅니다.② 답변이 없을 때: 회신 기한을 정한 재통지
○○○님, ○월 ○일 보내드린 계약 종료 및 보증금 반환 요청 문자에 대한 회신이 없어 다시 연락드립니다.
전세계약 만료일은 20○○년 ○월 ○일이며 계약을 갱신하지 않겠습니다.
만료일에 보증금 ○○○원 전액을 반환해 주시고, 반환 방법과 시간을 ○월 ○일까지 알려주시기 바랍니다.
기한 내 회신이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 발송하고 필요한 보증금 반환 절차를 준비하겠습니다.③ 임대인이 “새 세입자가 들어와야 준다”고 할 때
새 임차인 계약 여부와 관계없이 기존 임대차계약 종료에 따른 보증금 반환을 요청드립니다.
저는 20○○년 ○월 ○일 계약 종료 및 주택 인도 준비가 되어 있으며, 같은 날 보증금 ○○○원 전액을 반환해 주시기 바랍니다.
구체적인 반환 시각과 방법을 ○월 ○일까지 회신해 주세요. 보증금이 반환되지 않을 경우 임차권등기명령 신청과 보증금 반환청구 등 필요한 절차를 진행할 예정입니다.문자에는 반드시 임대인·임차인 이름, 임차주택 주소, 계약 만료일, 갱신하지 않는다는 의사, 보증금 액수, 반환 요청일을 넣는다. ‘이사할 것 같다’거나 ‘집을 알아보고 있다’는 표현은 계약 종료 통지로 해석될지 다툼이 생길 수 있으므로 피한다.
3. 문자만으로 부족할 때 보내는 내용증명
내용증명은 그 내용이 진실하다는 판결문이 아니다. 다만 누가 누구에게 어떤 문서를 언제 발송했는지를 남기는 수단이다. 문자 답변이 없거나, 임대인이 반환을 미루거나, 전화로만 모호하게 말한다면 계약 만료 2개월 전이 지나기 전에 발송하는 것이 좋다.
전세보증금 반환 요청 내용증명 예시
제목: 임대차계약 갱신 거절 및 전세보증금 반환 청구
수신인: 임대인 ○○○
주소: ○○시 ○○구 ○○로 ○○
발신인: 임차인 ○○○
주소: ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○동 ○호
1. 발신인과 수신인은 20○○년 ○월 ○일 위 주택에 관하여 임대차기간 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지, 임대차보증금 금 ○○○원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
2. 발신인은 위 임대차계약을 갱신할 의사가 없으며, 계약 만료일인 20○○년 ○월 ○일자로 계약을 종료한다는 뜻을 명확히 통지합니다.
3. 수신인은 계약 만료일에 임대차보증금 금 ○○○원 전액을 아래 계좌로 반환하여 주시기 바랍니다. 발신인은 보증금 반환과 동시에 주택을 인도할 준비가 되어 있습니다.
은행: ○○은행
계좌번호: ○○○-○○-○○○○○○
예금주: ○○○
4. 보증금 반환 계획과 구체적인 지급 시각을 20○○년 ○월 ○일까지 서면 또는 문자로 회신해 주시기 바랍니다.
5. 계약 종료 후에도 보증금이 반환되지 않을 경우 발신인은 임차권등기명령, 지급명령 또는 보증금 반환청구소송 등 필요한 법적 절차를 진행하고, 그 과정에서 발생하는 지연손해금과 비용도 함께 청구할 수 있음을 알려드립니다.
20○○년 ○월 ○일
발신인 ○○○ (서명 또는 날인)계약서상 임대인 주소와 등기사항증명서상 소유자·주소를 확인해 발송한다. 주소가 여러 곳이면 확인되는 주소들에 각각 보내고, 우체국 내용증명과 배달증명을 함께 이용하면 ‘문서 내용’과 ‘배달 여부’를 구분해 입증하는 데 도움이 된다. 계약서, 문자 화면, 통화 후 정리 문자, 발송 영수증과 배달 조회 결과는 한 폴더에 보관한다.
4. 만기일까지의 행동 일정표
- 만기 3개월 전: 1차 문자 발송, 등기사항증명서 재확인, 반환보증 가입 여부와 보증기관 절차 확인
- 만기 2개월 전보다 앞서: 계약 종료 의사가 임대인에게 실제 도달했는지 확인, 답이 없으면 내용증명 발송
- 만기 1개월 전: 반환 날짜·시각·계좌·열쇠 인도 방법을 문자로 확정, 새 집 잔금 일정과 연동
- 만기 1~2주 전: 집 상태와 계량기 등을 사진·영상으로 기록하고 관리비 정산 자료 준비
- 만기일: 보증금 입금을 확인한 뒤 주택과 열쇠를 인도하는 동시이행 원칙을 지킨다.
5. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하거나 집을 완전히 인도하면 대항력·우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있다. 이사를 피할 수 없다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 전출과 인도를 진행하는 순서가 핵심이다.
임차권등기명령은 보증금을 자동으로 받아주는 제도가 아니다. 이사 후에도 기존 권리를 유지하도록 돕는 장치다. 이후 반환보증 이행청구, 지급명령 또는 보증금 반환청구소송이 별도로 필요할 수 있다.
6. 흔히 하는 실수 5가지
- 전화로만 말하고 문자 기록을 남기지 않는다.
- ‘나갈 수도 있다’처럼 불확실한 표현을 쓴다.
- 만기 2개월 전 통지 시점을 넘긴다.
- 새 임차인이 구해져야만 보증금을 받을 수 있다고 단정한다.
- 보증금을 받기 전에 전입신고를 옮기고 집을 인도한다.
자주 묻는 질문
문자만 보내도 계약 종료 통지가 되나?
상대방에게 도달했고 내용이 명확하다면 통지의 증거로 활용될 수 있다. 다만 수신 여부나 문구를 두고 다툼이 예상되면 내용증명과 배달증명으로 보강하는 편이 안전하다.
임대인이 문자에 답하지 않으면 통지가 무효인가?
상대방의 동의가 필요한 갱신 요청이 아니라 갱신 거절·종료 의사를 알리는 통지이므로 답변 자체보다 도달 여부가 중요하다. 발송 화면만이 아니라 수신 번호, 대화 흐름, 내용증명 배달 결과 등을 함께 남긴다.
집주인이 새 세입자를 구해야 돌려준다고 한다면?
새 임차인 확보는 임대인의 자금 마련 방식일 뿐, 기존 임차인의 보증금 반환청구권이 그 조건에 종속되는 것은 아니다. 다만 주택 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시에 이행할 관계이므로 실제 인도 준비도 갖춰야 한다.
내용증명에 강한 표현을 써야 하나?
감정적 비난보다 계약 당사자, 목적물, 계약일과 만료일, 보증금, 종료 의사, 반환기한, 회신기한을 정확히 쓰는 것이 효과적이다.
마무리
전세 만기 3개월 전 해야 할 일은 싸움을 시작하는 것이 아니라 반환 일정을 문서로 확정하는 것이다. 3개월 전에 명확한 문자를 보내고, 늦어도 법적 기준인 2개월 전까지 통지가 도달하도록 관리하자. 답변이 모호하면 내용증명을 보내고, 만기에도 돈을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기가 완료되기 전에 성급히 전출하지 않는 것이 핵심이다.
공식 자료
세널리 생활경제 콘텐츠 시리즈
전세 계약, 대출, 세금, 정책자금처럼 생활에 직접 영향을 주는 제도를 실제 행동 순서와 점검표 중심으로 정리합니다. 이번 글과 함께 ‘전세 계약서 특약’, ‘등기부등본 보는 법’, ‘전세보증금 반환보증’, ‘전세대출 갈아타기’ 편도 차례로 확인해 보세요.
※ 이 글은 2026년 9월 시행 법령을 기준으로 한 일반 정보입니다. 계약 문구, 통지 도달 여부, 점유·전입 상태와 보증사고 요건에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
